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千呼萬喚始出來！經(jīng)過長時間的醞釀，2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。

綱要的亮點頗多，明源君對文件進(jìn)行了仔細(xì)研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容與大家分享，并進(jìn)行解讀。

明源君認(rèn)為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細(xì)的研讀這份綱要都不為過。因為粵港澳大灣區(qū)以0.6%的國土面積創(chuàng)造了中國12.4%的GDP，是目前中國經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)、開放程度最高和最具創(chuàng)新活力的區(qū)域之一。到2030年，這一區(qū)域的GDP將達(dá)4.6萬億美元，居全球所有灣區(qū)之首！

來源：CEIC、香港立法會

注：粵港澳大灣區(qū)數(shù)據(jù)截至2017年底，其他地區(qū)數(shù)據(jù)截至2016年

數(shù)據(jù)顯示，2018年粵港澳大灣區(qū)9城的商品住宅成交總金額超過1萬億元，土地成交建面4600萬平米，土地成交出讓金接近3000億元。早幾年前大灣區(qū)就已成為各大房企搶占的高地。

2018年粵港澳大灣區(qū)九城商品住宅供求情況（來源：世聯(lián)行）

粵港澳大灣區(qū)的機(jī)會很多，競爭也很激烈，讀懂這份綱要，有助于你家房企找到屬于自己的機(jī)會。下面，是明源君對綱要的解讀，主要包括7大機(jī)會和1項注意（其中，藍(lán)字為報告原文，黑字為解讀）。

01

城際客運公交化運營后

1小時通達(dá)圈

都是買房和拿地的好地方

構(gòu)筑大灣區(qū)快速交通網(wǎng)絡(luò)。以連通內(nèi)地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點，構(gòu)建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網(wǎng)絡(luò)，力爭實現(xiàn)大灣區(qū)主要城市間1小時通達(dá)。編制粵港澳大灣區(qū)城際（鐵路）建設(shè)規(guī)劃，完善大灣區(qū)鐵路骨干網(wǎng)絡(luò)，加快城際鐵路建設(shè)，有序規(guī)劃珠三角主要城市的城市軌道交通項目。

推進(jìn)大灣區(qū)城際客運公交化運營，推廣“一票式”聯(lián)程和“一卡通”服務(wù)。構(gòu)建現(xiàn)代貨運物流體系，加快發(fā)展鐵水、公鐵、空鐵、江河海聯(lián)運和“一單制”聯(lián)運服務(wù)。

解讀：

人類文明的發(fā)展，主要不是靠人腦的進(jìn)化，而是通過社會化合作的不斷創(chuàng)新和突破，帶來生產(chǎn)力的大爆發(fā)。城市里面，人口密度高，讓知識更容易傳播，人們更容易分工合作與協(xié)同。

互聯(lián)網(wǎng)時代的社會結(jié)構(gòu)是網(wǎng)狀的，不過，目前，大灣區(qū)內(nèi)很多區(qū)域配套要么不完善，交通不便；要么還算完善，但票價太貴。比如，現(xiàn)在深圳到廣州的時間也不長，但成本實在太高。

因此，現(xiàn)有情況下，買不起深圳、廣州房子的人也就沒辦法“住在別處”。一些本可以開發(fā)的土地，價值沒有得到應(yīng)有的發(fā)揮。

未來，推進(jìn)公交化運營以后，一是頻次會更高，二是票價會更便宜。

比如，之前很多在深圳工作的人，跑到東莞去買房，每天通勤很痛苦，但是隨著未來深圳地鐵線延伸到東莞，問題就將迎刃而解。

將來，一小時可通達(dá)的范圍內(nèi)都可以成為剛需客群的購房地，這些地方的價值洼地，也是房企可以布局的好去處，就看誰快了。

02

灣區(qū)的發(fā)展也將帶動飛地發(fā)展

而且飛地的規(guī)模還會繼續(xù)擴(kuò)大

完善大灣區(qū)至泛珠三角區(qū)域其他省區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，深化區(qū)域合作，有序發(fā)展“飛地經(jīng)濟(jì)”，促進(jìn)泛珠三角區(qū)域要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成梯度發(fā)展、分工合理、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系。

解讀：

粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展一定會帶動灣區(qū)周邊城市的發(fā)展。比如，經(jīng)過多年的努力，目前已成功探索出深度飛地發(fā)展模式的深汕特別合作區(qū)。

相對樓宇林立、擁擠的深圳，深汕幾乎是一塊空地，可以充滿無限美好的想象。按照計劃，深圳將在深汕投入數(shù)千億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的打造，并用高鐵、高速等快速交通與深圳實現(xiàn)半個小時的空間接駁。目前，深汕合作區(qū)位列汕尾市七個區(qū)的第二名。

而未來，眾多產(chǎn)業(yè)還將由深圳等高能城市向周邊城市轉(zhuǎn)移，僅僅一個深汕合作區(qū)肯定是不夠的。諸如河源等承接電子信息產(chǎn)業(yè)加工&組裝，精密機(jī)械制造全產(chǎn)業(yè)鏈等7大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市很有希望成為下一個經(jīng)濟(jì)飛地?？商崆把芯坎季?。

03

特色城鎮(zhèn)到特大鎮(zhèn)

是巨大的升級機(jī)會

充分發(fā)揮珠三角九市特色城鎮(zhèn)數(shù)量多、體量大的優(yōu)勢，培育一批具有特色優(yōu)勢的魅力城鎮(zhèn)，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，傳承傳統(tǒng)文化，形成優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局的重要支撐。建設(shè)智慧小鎮(zhèn)，開展智能技術(shù)應(yīng)用試驗，推動體制機(jī)制創(chuàng)新，探索未來城市發(fā)展模式。加快推進(jìn)特大鎮(zhèn)行政管理體制改革，在降低行政成本和提升行政效率的基礎(chǔ)上不斷拓展特大鎮(zhèn)功能。

解讀：

從城市的視角，雄安新區(qū)是貫徹“美麗中國”發(fā)展理念的試驗場。但除此之外還有其他很多模式。比如，在現(xiàn)有的框架下做城市運營。灣區(qū)的特色城鎮(zhèn)建設(shè)、運營，無疑是一個很好的試驗場。

當(dāng)然，做城鎮(zhèn)運營，探索未來城市發(fā)展模式，前期投入會比較多、時間比較長，但隨著整個灣區(qū)的發(fā)展，后期也可以坐享所有紅利。

再說，賺快錢的時代已經(jīng)越來越少了，各房企都已在向城市運營商轉(zhuǎn)變，從一個小城鎮(zhèn)做起，既能積攢經(jīng)驗，風(fēng)險還可控。

更加重要的是，特大鎮(zhèn)是可以升級為市的。國家發(fā)改委在《關(guān)于加快美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》就提出，在特色小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，要深入推進(jìn)強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)，賦予鎮(zhèn)區(qū)人口10萬以上的特大鎮(zhèn)縣級管理職能和權(quán)限，推動具備條件的特大鎮(zhèn)有序設(shè)市。對房企，還有比推動城市升級更大的機(jī)會嗎？

04

各城市產(chǎn)業(yè)分工明確以后

對房企布局更有指導(dǎo)意義

提升國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地發(fā)展水平，以珠海、佛山為龍頭建設(shè)珠江西岸先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)帶，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，分工合理、功能互補(bǔ)、錯位發(fā)展的城市群發(fā)展格局基本確立……

解讀：

? 第一是業(yè)態(tài)的布局

如今,由于產(chǎn)城分離,鐘擺城市使得人們上下班通勤時間漫長,不僅影響效率而且還制造了大量的污染;與此同時,產(chǎn)城分離也造成了產(chǎn)業(yè)空心化、睡城等諸多問題。而產(chǎn)城融合是解決上述問題的良方。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一直大有機(jī)會。目前,前50強(qiáng)房企已經(jīng)有45家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

過去，很多相鄰城市的產(chǎn)業(yè)重合度較高，不僅使得產(chǎn)業(yè)聚集度不夠高，還很容易造成產(chǎn)能過剩，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難上加難。

而根據(jù)《綱要》，大灣區(qū)各區(qū)域要分工合理、功能互補(bǔ)、錯位發(fā)展，對各城市的產(chǎn)業(yè)定位十分清晰。想要在這一領(lǐng)域有所作為的房企，可以根據(jù)自身能力，或整合產(chǎn)業(yè)資源，或自己親自上陣（投資智能機(jī)器人等），更好地規(guī)劃產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑。

? 第二是城市的布局

根據(jù)錯位發(fā)展的要求，灣區(qū)內(nèi)，不同城市的相同產(chǎn)業(yè)，處于弱勢地位的，將會被強(qiáng)勢方吞并整合，房企在投資拿地做分析時，要特別注意，在某個城市有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)在整個灣區(qū)是不是處于最有優(yōu)勢的地位，否則它將不再像以前一樣能支撐你的結(jié)論——根據(jù)東京都等超大城市的經(jīng)驗，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，房價會是沒有產(chǎn)業(yè)區(qū)域的2倍。

05

灣區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地已不多

擅長城市更新和運營的房企

將在未來的競爭中占得先機(jī)

加強(qiáng)分類指導(dǎo)，合理劃定功能分區(qū)，優(yōu)化空間布局，促進(jìn)城鄉(xiāng)集約發(fā)展。提高城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化水平，因地制宜推進(jìn)城市更新，改造城中村、合并小型村，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境。

綠色發(fā)展，保護(hù)生態(tài)。大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，樹立綠色發(fā)展理念，堅持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策，實行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度，堅持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，推動形成綠色低碳的生產(chǎn)生活方式和城市建設(shè)運營模式，為居民提供良好生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)大灣區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

解讀：

土地開發(fā)強(qiáng)度的國際警戒線一般為30%，目前超過警戒線有深圳、東莞、佛山、珠海，其中深圳土地開發(fā)強(qiáng)度已超55%，東莞業(yè)已接近50%；佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、廣州也已接近臨界線……

為了擺脫空間的限制，超用地指標(biāo)限定的深圳早已通過填海、舊改等多管齊下進(jìn)行突破。早在2017年，根據(jù)恒大披露的信息，其在深圳已經(jīng)擁有32個舊改項目，全部項目開發(fā)后總貨值約6000億元！綱要出臺之后，大灣區(qū)內(nèi)城市更新將加快，迎來新一波機(jī)會。

我國在改革開放之后，各地進(jìn)行了幾輪舊改，大規(guī)模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，這種方式雖然能使城市空間職能結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境等得到一些改善，但也會破壞城市肌理和文脈，導(dǎo)致城市特色喪失，造成千城一面。目前，已經(jīng)逐步往有機(jī)更新的方向轉(zhuǎn)變。對于擁有強(qiáng)大金融能力或運營能力的城市運營商來說，這是個大機(jī)會。即便是中小企業(yè)，只要你的運營能力足夠強(qiáng)，也能得到金融支持（比如資產(chǎn)證券化等），贏得發(fā)展機(jī)會。

07

灣區(qū)內(nèi)的房企

融資將更順暢

逐步擴(kuò)大大灣區(qū)內(nèi)人民幣跨境使用規(guī)模和范圍。大灣區(qū)內(nèi)的銀行機(jī)構(gòu)可按照相關(guān)規(guī)定開展跨境人民幣拆借、人民幣即遠(yuǎn)期外匯交易業(yè)務(wù)以及與人民幣相關(guān)衍生品業(yè)務(wù)、理財產(chǎn)品交叉代理銷售業(yè)務(wù)。大灣區(qū)內(nèi)的企業(yè)可按規(guī)定跨境發(fā)行人民幣債券。擴(kuò)大香港與內(nèi)地居民和機(jī)構(gòu)進(jìn)行跨境投資的空間，穩(wěn)步擴(kuò)大兩地居民投資對方金融產(chǎn)品的渠道。

解讀：

很多房企老總都告訴明源君，對房企來說，只要在發(fā)展和快速擴(kuò)張，就永遠(yuǎn)都是缺錢的。一旦遇到信貸收緊，就是很要命的事，比如去年。

一些房企在境內(nèi)融資不暢的時候，會選擇發(fā)行美元債融資?？墒牵粊憩F(xiàn)在美元債的成本也不低了，二者還面臨較大的匯率風(fēng)險，畢竟你賺的是人民幣。

如果大灣區(qū)內(nèi)的房企可以跨境發(fā)行人民幣債券的話，既可以拓寬融資渠道，又可以規(guī)避掉匯率風(fēng)險，可謂美哉！

當(dāng)然，明源君從這份文件里看到的，不僅僅是機(jī)會，還有注意事項或者說是警告：

不要觸碰生態(tài)紅線

否則后果會很嚴(yán)重

實施重要生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)和修復(fù)重大工程，構(gòu)建生態(tài)廊道和生物多樣性保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，提升生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量和穩(wěn)定性。劃定并嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線，強(qiáng)化自然生態(tài)空間用途管制。加強(qiáng)珠三角周邊山地、丘陵及森林生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)，建設(shè)北部連綿山體森林生態(tài)屏障。加強(qiáng)海岸線保護(hù)與管控，強(qiáng)化岸線資源保護(hù)和自然屬性維護(hù)，建立健全海岸線動態(tài)監(jiān)測機(jī)制。強(qiáng)化近岸海域生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)與修復(fù)，開展水生生物增殖放流，推進(jìn)重要海洋自然保護(hù)區(qū)及水產(chǎn)種質(zhì)資源保護(hù)區(qū)建設(shè)與管理。推進(jìn)“藍(lán)色海灣”整治行動、保護(hù)沿海紅樹林，建設(shè)沿海生態(tài)帶。加強(qiáng)粵港澳生態(tài)環(huán)境保護(hù)合作，共同改善生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。加強(qiáng)濕地保護(hù)修復(fù)，全面保護(hù)區(qū)域內(nèi)國際和國家重要濕地，開展濱海濕地跨境聯(lián)合保護(hù)。

解讀：

綱要明確指出“牢固樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境，實行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度。”

早在去年初，國家海洋局就公布了13條具體措施，將圍填海問題的管控措施上升到“史上最嚴(yán)”。十一省市違規(guī)圍填海項目被叫停、收歸國有或拆除。相關(guān)項目方，還要負(fù)責(zé)生態(tài)修復(fù)。

而根據(jù)《綱要》的指導(dǎo)思想，大灣區(qū)對環(huán)保的要求會比其他地方更加嚴(yán)格。想在大灣區(qū)有所作為的房企，需要特別注意項目與自然生態(tài)的和諧，填海的項目要特別謹(jǐn)慎。否則，一不小心可能讓你賠了夫人又折兵，那就虧大發(fā)了。

小結(jié)

粵港澳大灣區(qū)具備成為世界級灣區(qū)諸多有利條件，一直以來，之所以與世界一流灣存在較大差距，是因為整個大灣區(qū)發(fā)展缺乏國家層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，導(dǎo)致灣區(qū)內(nèi)合作不足、協(xié)調(diào)不夠，同質(zhì)競爭、市場分割、各自為政現(xiàn)象較為嚴(yán)重，無法擰成一股發(fā)展的合力。現(xiàn)在，隨著《綱要》的印發(fā)，各種細(xì)則的落地，其必將形成一股合力。今后，粵港澳大灣區(qū)不僅將成為帶動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長極，還將是我國改革開放40周年之后對外開放的新門戶。能夠在其中有所作為的房企，必然能夠獲得很好的發(fā)展……（作者：明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編 艾振強(qiáng)）

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